民泊開業の壁！消防設備基準を解説 共同住宅から宿泊施設へのコンバージョンで知っておくべきこと

共同住宅での民泊を考えている方にとって、消防設備をどこまで改修する必要があるのかは気になるポイント。住宅宿泊事業においても、旅館業許可と同等の消防設備が求められるようになり、既存の物件では基準を満たすことが難しいケースも少なくありません。

この記事では、共同住宅を宿泊施設にコンバージョンする際に、どのような消防設備が必要になるのか、民泊にまつわる消防法も含めて解説していきます。

防火対象物と特定防火対象物とは？

消防法では火災予防行政の主たる対象となるものを「防火対象物」とよび、駐車場や倉庫、山林なども防火対象物として定められています。民泊においては、主に建築物が対象となります。

特定防火対象物とは、百貨店や病院など、不特定多数の人が出入りする施設のことです。民泊、旅館やホテルも特定防火対象物に該当し、非特定防火対象物に比べて、より厳格な消防設備の設置基準が求められます。

防火対象物の用途と消防設備基準

消防法施行令別表1では、防火対象物の用途が細かく分類されており、用途ごとに異なる消防設備基準が適用されます。

• 旅館グループ: 旅館、ホテル、宿泊所など
• 共同住宅グループ: 寄宿舎、下宿、共同住宅など

旅館グループは、不特定多数の人が利用するため、スプリンクラー設備や誘導灯の設置基準が厳しく設定されています。一方、共同住宅グループは、一定の条件下で設備の設置が免除される場合があります。
民泊用途に変わることで緩和されていた基準が適用されなくなり、結果、新たな設備工事が必要になったりと負担になるケースがあります。

【代表的な消防設備等比較】

自動火災報知設備

共同住宅グループ　建物の延べ面積が５００㎡以上で必要
旅館グループ　原則全て必要（例外措置あり）

誘導灯
共同住宅グループ　地階・無窓階・地上１１階以上
旅館グループ　原則全て（例外措置あり）

消防用設備等の点検報告

共同住宅グループ　点検年2回　報告は３年に１回
旅館グループ　点検年2回　報告は年1回

民泊においての消防法

住宅から民泊に用途が変わることで、住宅宿泊事業でも旅館業であっても、消防法の基準は同じ（旅館グループ）であるため、原則同じ設備を備える必要があります。

１８０日規制で簡易にできるイメージのある住宅宿泊事業で旅館と同等の消防設備を求められるのは納得のいかない方も多いのではないかと思います。

そこで、限定されるものの、住宅宿泊事業において一部緩和されるケースがあるので説明します。

家主同居型（家主が住む家の別部屋で民泊を行う）で宿泊室（寝室）が50㎡以下である場合

【戸建住宅】

住宅用の消防設備で民泊を行うことが可能です。
家主が別部屋で生活しており、空き部屋を貸し出すケースなどが該当します。

【共同住宅で民泊】

このケースでは、民泊で使用する部屋以外に他の部屋の用途がどうなっているかで全体の対応が変わってきます。

・住宅扱いのみ

・他にも旅館ホテル扱いの部屋がある

いずれのケースでも消防の立ち入り検査や確認はあるため、必要な消防設備が備えられているか、消防点検は行われているかなどはチェックしておきましょう。

全体的な判断フローや詳細は下記参考に検討を進めるのがおすすめです。
民泊をはじめるにあたって　消防庁作成リーフレット
＊イラストや図解が分かりやすい。

非常用照明器具と誘導灯の違い

非常用照明器具と誘導灯は、どちらも非常時に照明を提供する設備ですが、設置基準が異なる法律で定められています。

• 非常用照明装置: 建築基準法で規定
  
• 誘導灯: 消防法で規定
  

住宅宿泊事業では消防法とは別途、「安全確保の措置」に対応する必要があります。
非常にわかりにくい部分がありますが、チェックフローをもとに確認しましょう。
民泊の安全措置の手引

住宅宿泊事業における安全確保のための措置Q&A
住宅宿泊事業のガイドラインで定められていますが、建築基準法に基づくものが多く相談先が不透明な点がネックです。（建築士の判断を推奨する自治体もあり）迷ったらまずは管轄の窓口に相談を行なってみましょう。

民泊の申請には消防法令適合通知書が必要
住宅宿泊事業・旅館業ともに許可・届出申請時には消防法令適合通知書の添付が必要となります。

申請フロー

①民泊施設を管轄する消防署に相談・交付申請
②立ち入り検査・査察を受ける
③交付
受取後は民泊の申請書類として添付します。

まとめ

共同住宅を宿泊施設に改修する際には、消防法令を理解し、必要な設備を設置することが重要です。
緩和できるものがないか法令を理解した上で消防相談に臨みましょう。
またインターネットの情報は古いものもあり、地域に特化している可能性もあります。
円滑な相談ができるよう自治体による扱いの違いや法改正情報を消防署等のホームページでチェックしておくことも大事です。